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汇景控股冲港股:微型房企的大梦想 靠控股股东借钱来实现?

来源:斑马消费 2019-12-27 11:57:27

2018年以来,房地产行业两级分化加剧,头部阵营仍然高歌猛进,?#34892;?#29609;家整体承压,寒冬?#20013;?/p>

  外汇天眼APP讯 : 2018年以来,房地产行业两级分化加剧,头部阵营仍然高歌猛进,?#34892;?#29609;家整体承压,寒冬?#20013;?/p>

  所以,去年以来爆发了一波?#34892;?#25151;企上市潮,大发地产、美的置业、德信中国、中梁控股、新力控股轮流去港交所敲钟。如今,这个名单将再添一员——起家于东莞的汇景控股。

  汇景控股堪称微型房企,去年销售额25.62亿元,离进入地产200强还有一倍的距离,2018年营业收入、净利润分别为22.38亿元、4.01亿元。

  公司目前体量很小,可野心勃勃,在控股股东的资金支持下,拿下相对巨量的土地储备,准备在规模上下一番工夫。

  运营能力的短板随之显现出来,不仅开发、销售慢,区域推展慢,还存在各种不合规事件,无证开发、超期、人防不合格等等。

  微型房企港股上市

  近日,汇景控股有限公司(简称“汇景控股?#20445;?#36890;过港交所聆讯,即将在港股主板上?#23567;?/p>

  公司起步于广东东莞,在广东的东莞、河源,湖南的长沙、衡阳,以及?#19981;?#21512;?#35270;?#26377;房地产项目。

  如果说近两年扎堆上市的美的置业、德信中国、中梁控股算是?#34892;?#22411;房企,?#25970;矗?#27719;景控股只能称为微型房企。

  2016年、2017年、2018年、2019年上半年,公司连同合资企业合计销售额分别为20.00亿元、12.96亿元、25.62亿元、15.98亿元。

  去年销售额25.62亿元,这是个什么概念?#22570;?#29031;东莞的房价,一个不用太大的小区,十栋楼,差不多就可以卖到这个数。

  克尔瑞发布的数据显示,2018年中国房地产企业销售额排名,前200名的门槛是51亿元。尽管汇景控股在招股书中强调2018年销售额增长了97.69%,但仍然只?#26143;?00名门槛的一半。

  即便是在其大本营东莞,公司的销售额也只能排名第28位,市场?#21152;新?.6%。另外,公司在长沙市场排名第63位,市场?#21152;新?.4%,在合肥排名第39位,市场?#21152;新?.6%,在河源及衡阳的市场?#21152;新?#20998;别为1.3%及0.8%。

  报告期内,公司营业收入分别为20.93亿元、11.98亿元、22.38亿元,13.16亿元,净利润分别为3.38亿元、1.58亿元、4.01亿元、2.13亿元。

  不仅业绩波动明显,2019年上半年,公司还出现营收净利双降的?#32622;媯?#20998;别同比下降4.29%和11.23%。

  上市之后,公司将成为中国最小的上市房企之一。

  虽然目前体量不行,但汇景控股有一个百亿级的大梦想。

  截至2019年9月30日,公司旗下拥有17个地产项目,12个位于东莞,2个位于河源,合肥、长沙、衡阳各一个。

  以上项目地盘面积200万平方米,预计竣工后的建筑面积为450万平方米。其中,180万平方米已经竣工,120万平方米正在开发,150万平方米规划为后期开发。

  另外,公司还有15块土地作为储备,地盘面积总计约100万平方米。这些储备项目绝大多数位于东莞,河源和浙江平湖分别有1个和2个。

  报告期内,汇景控股每年交付物业建筑面积20多万平方米,按照目前的速度,大概需要20年才能消化现在的项目储备。

  净负债率连续多年超200%

  汇景控股大举买地,债台高筑。

  截至2019年10月31日,公司借款总额为24.36亿元。在地产行业中,20多亿负债不算多,但就公司自身而言,负债率一直处于紧绷状态。

  2016年末、2017年末、2018年末、2019年6月末,公司净资本负债比率为377.8%、278.5%、243.2%、240.4%。

  截至2019年6月末,公司现金及现金等价物2.19亿元。同期,公司需偿还的1年以内贷款为7.18亿元,现金短债比仅为0.3。

  随着公司业务的发展,几笔大额预期投资已经在路上:在建项目总开发成本28.40亿元;公司已经签约的两个东莞旧?#21335;?#30446;,预计安置成本31.85亿元;完成收购的土地预计额外成本11.03亿元。

  值得一提的是,公司20多亿元的债务中,除了部分银行贷款、信托融资,少量租赁负债,相当一部分是关联借款。

  截至2019年10月31日,公司来自关联方的贷款为12.34亿元,超过公司借款总额的50%。报告期内,公司支付给关联方的贷款利息分别为3854.3万元、3796.0万元、3520.6万元、2186.4万元。

  汇景控股实际控制人为伦瑞祥、陈巧?#21697;?#22919;,分别持有公司99%和1%的股权。

  能随随便便拿出十几个亿借给公司,伦瑞祥何许人也?

  1995年,27岁的伦瑞祥开始在东莞从事汽车行业,完成资本原始积累后,他在2002年进入房地产行业,成立汇景豪庭,并逐步壮大,形成如今的拟上市公司。

  企查查显示,目前,伦瑞祥名下公?#26223;?#25324;讯成汽车、汇景凯伦花园置业,持有商汇集团、厚实置业少量股权,在汇景集团担任监事、在中汽会展担任董事。

  当然,还有大批公司和资产通过境外关系持有,难以计数。

  伦瑞祥夫妇热衷于投资物业,面积接近8万平方米。汇景控股招股书披露,夫妇俩控制的4家公司,在东莞、河源等地,持有大量投资物业,包括一栋门店大楼、一栋宿舍大楼、商铺206个、住宅225?#20303;?#36710;位610个。

  运营能力跟不上?

  实际控制人伦瑞祥对汇景控股支持很大,公司也很有野心,以万科、碧桂园、恒大、金地4家为?#21592;輳?#20294;公司的地产运营能力亟待提升。

  前几年地产行业狂飙突进,而汇景控股的销售额一直上蹿下跳,2017年较2016年直接腰斩,2018年再翻倍,始终没有实?#24066;?#30340;增长。

  今年行业调整对?#34892;?#24320;发商影响较大,汇景控股上半年卖了15.98亿元,不知道能否完成突破。

  公司2016年开始走出东莞,剑指长三角城市群和长江中游城市群,但3年多的时间过去了,仅仅在合肥、长沙、衡阳各推出一个项目,公司的各项业绩指标,仍由东莞大本营贡?#20303;?/b>

  从长远来看,项目集中于某一个区域,在宏观调控的大背景下,受区域楼?#34892;星?#24433;响较大,加大了公司的经营风险。

  除此之外,公司还曾多次因操盘项目违规被有关部门处罚,涉及的问题包括无证开发、开发并无权利的土地、未遵守人防要求等,最普遍最典型的?#31508;?#36229;期。公司在招股书中披露,旗下有14个项目未能在土地出让合同?#32423;?#30340;期限内完成建设。

  看来,做好房地产,光有钱,还是?#36824;?#21568;。

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